Los precios de los pisos (I)

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Durante la primera mitad de la pasada década los precios de los pisos en España subían a razón del 12%-15% al año. El máximo se alcanzó en abril de 2007 en el que el metro cuadrado se vendía a 2,952 euros (promedio de España). A partir de entonces los precios empezaron a bajar, situándose ahora en 2.017  €/m2. Una depreciación total del 32%. El piso promedio de 90 metros cuadrados en España ha pasado en estos cinco años de valer 265.000 euros a valer 182.000.

En el IESE procesamos cada mes los datos de unos trescientos mil pisos de segunda mano que los particulares ofertan en el portal Fotocasa.es. Cada mes calculamos el precio medio ofertado en toda España, en cada una de las 17 comunidades autónomas, en las 50 provincias, en casi 400 poblaciones y en los distritos de Madrid, Barcelona y Valencia. Toda esta información hace que tengamos muy bien cogido el pulso del sector inmobliario en España.

Estos precios mencionados al principio están  referidos al promedio de España, porque si vamos a poblaciones individuales, tenemos a San Sebastián, la ciudad más cara de España con unos precios de 5,032 €/m2, Madrid con 3,168 y Barcelona con 3,579. Por otro lado tenemos a Lleida, Huelva o Ávila con precios entre 1,500 y 1,600 euros, por no mencionar ciudades que no son capitales de provincia. Entre las 30 ciudades más caras de España, 18 están en el País Vasco, 8 en Barcelona y 4 en Madrid.

En los dos o tres primeros años después del pico del 2007, los precios bajaban en torno a 25 euros el metro cuadrado al mes. Después, hacia el 2009, empezaron a bajar cada vez menos, hasta llegar a una bajada de unos 5 euros. Cuando parecía que los precios se iban a estabilizar, a la vuelta del verano del 2010 empezaron a bajar cada vez más, de modo que ahora están bajando en torno a 20-25 euros por mes el metro cuadrado, por lo que no parece que en el corto plazo los precios dejen de bajar.

Esta semana os he hecho una descripción del mercado inmobiliario de segunda mano. Dejo para la semana que viene unas reflexiones sobre lo que ha pasado y lo que puede pasar con el mercado inmobiliario, y su relación con la actual situación económica. Os envío este mensaje desde Shanghai donde estoy dando un curso de 4 días sobre …la toma de decisiones. Hasta la semana que viene que ya escribiré desde Barcelona

33 COMENTARIOS

  1. Esperamos pues un estudio más pormenorizado para tus consejos en posición compradora y en posición vendedora. Gracias.

  2. No soy experto en el tema, pero creo además-es posible que esté en un error-, que estos precios deben estar ligeramente «hichados»; porqué?. Porque son los precios que los propietarios ponen para vender sus pisos, no los precios reales a los cuales se efectúan las «transacciones»………..

    • Efectivamente, son los precios que los propietarios ponen. Seguro que cuando se hace la venta hay una negociación a la baja. Pero por lo menos sirve para ver la tendencia y las tasas de crecimiento.
      Muchas gracias Manuel,
      Miguel Angel

  3. Lo interesante seria tener los datos de las operaciones cerradas en las notarias para ver realmente las diferencias de los últimos años. Por otra banda, habria que discretizar el estudio para ubicaciones prime, media e invendibles, además de zona geográfica. Un saludo.

    • Alejandro, los precios a los que se cierran las operaciones no están disponibles. Esto es lo más que se puede hacer. Con respecto a ubicaciones tenemos datos de los distritos de España, pero no inundamos el informe con infinitos datos. Lo que sí que publicams son los precios en €/m2 para distintos tamaños. Puedes ver el informe en un link del post y verás lo que sacamos.
      Muchas gracias,
      Miguel Angel

  4. Puede ser que el precio aqui mostrado no sea el real de las transacciones pero si me creo la tendencia. Seria muy interesante hacer la misma comparativa pero en euros constantes (por ejemplo el año del maximo). A mi me sale que los pisos han bajado un 40% desde que pincho la burbuja.

    • Anónimo, como ya contesto a Manuel más arriba, solo tenemos precios a los que se ofertan, y no los precios a los que se cierran las transacciones. Si pusieramos los datos en euros constantes la bajada habría sido del 20%. Me parece mucho tu dato del 40%.
      Gracias por intervenir,
      Miguel Angel

  5. Buenos días Miguel Angel,
    interesante la entrada y los datos que comentas.
    Nosotros también escribimos sobre el tema y salimos con tres artículos sobre la posible salida para parte del stock de vivienda, porque pensamos que hoy en España no hay “precio” para el stock de vivienda. Hay mercado, definido como lugar donde se encuentran oferentes y demandantes, pero no hay precio, porque lo que unos ofrecen parece muy caro a los que demandan, y viceversa. Y el precio es donde coinciden la oferta y la demanda. Y las noticias que auguran que los precio seguirán bajando hasta finales de 2013, lo único que hacen es animar a los demandantes a reducir sus precios ofrecidos. Y eso solo genera más desencuentro.
    Si te interesa leer más, aquí te dejo el link a los dichos artículos: http://blog.choice.es/2012/04/24/una-posible-salida-para-parte-del-stock-de-vivienda-i/
    Saludos!

    • Gracias Grupo Choice. Sobre el tema que tocas de la evolución futura de los precios es de lo que hablaré la semana que viene. Leeré los artículos que nosmuestras.
      saludos,
      Miguel Angel

  6. Buenos días,
    coincido con algunos de los comentarios que limitan la fuente de datos del análisis. Añadiría además que fotocasa no es el portal lider en España.

    En mi opinión hay tres elementos que impactarán a futuro sobre el mercado residencial:

    – La conciencia del comprador de que no se puede hipotecar a 40 años puesto que no hay una certeza de que en esos 40 años no pasará un periodo en el paro.

    – Reducción del % de financiación del sector bancario: del rango 80-100% creo que pasaremos al rango 60-80%

    – Incremento de los tipos de interés (es en mi opinión el próximo crack en España). El encarecimiento de los servicios básico del hogar (alimentación, luz y gas) hará que en el momento de subida de los tipos de interés la renta neta disponible para afrontar ese coste sea muy baja.

    Un saludo,
    Santi

    • Santiago, sobre el futuro del mercado hablaré algo el jueves que viene. No está claro que Fotocasa no sea el lider. Va a la par si no por delante de Idealista. En cualquier caso todos los pisos que se ofrecen en España están anunciados en ambos portales.
      Gracias por tu comentario,
      Miguel Angel

  7. me parece interesantisimo su articulo. Después de años dedicado a la intermediación Inmobiliaria (API) E Intermediación Financiera (Economista), sobre todo en Sevilla y Madrid, estoy desarrollando un Macro-Proyecto Financiero e Inmobiliario, inicialmente destinado en exclusiva para la Comunidad China en España. Para eso ya tenemos registrada la denominación: «CHINA INVESTMENT ADVICE IN SPAIN, S.L.». Inicialmente empezaremos a operar en Madrid y posteriormente estaremos en Barcelona y Valencia. Desde hoy soy un seguidor mas, espero poderle conocer personalmente a partir del mes de Julio, que es cuando me trasladare semana si, semana no desde Sanlúcar de Barrameda a Madrid.
    Muchísimas gracias, un fuerte abrazo.

    • Anónimo, yo también espero conocerte y que me cuentes tu proyecto. El único inconveniente de momento es que yo resido en Barcelona y no en Madrid
      ánimo y mucha suerte. Seguro que te va muy bien. Gracias por seguirme.
      Miguel Angel

  8. lo importante no es sólo el dato, si no que el criterio para obtenerlo sea siempre el mismo. En este caso el criterio es el mismo (precios publicados) con lo que con una BD de 300 mil, la tendencia es válida.

    • Sí anónimo, la tendenca es contundente. Refleja muy bien la evolución de este mercado en España, más allá de que los precios finales sean un 10% o un 25% más baratos. La evolución es independiente de esto.
      Gracias,
      Miguel Angel

  9. El precio medio de una vivienda en Europa responde a los ingresos medios de una familia multiplicado por 6. Así que aún quedan bastante por ajustar, y más teniendo en cuenta que ahora somos «mas podres». Hasta que no empecemos a generar empleo, a reducir la lista de ciudadanos sin trabajo, lo lógico es que los precios se contraigan.

    • Es curioso, pero este parámetro mencionado por tí nunca lo había tenido en cuenta a la hora de calcular el precio de la vivienda. Porqué será?. Un poco extraña la escasa correlación entre salario/precio de la vivienta…….me da que pensar.. Gracias.

  10. Yo creo que los precios seguiran bajando hasta que se ajusten a lo que una persona o familia media en este país puede pagar. En estos momentos solo se cruzan transacciones por «necesidad», es decir, que solo hay compradores «no especulativos» y eso ocurre en un escenario de exceso de oferta. Al final el precio objetivo que se podrá cobrar lo dará tomar un porcentaje razonable (máximo 25-30%) de los ingresos de la persona o familia y considerar eso como la cuota hipotecaria mensual. A 20 años te dará el precio que puede pagar.

  11. […] Describía hace un par de semanas la evolución de los precios de los pisos en España. Hasta el año 2007 los precios crecían a un ritmo desbocado. A partir de entonces los precios se están desplomando. ¿Qué ha pasado? A mi juicio el mercado inmobiliario perdió el norte. Me explicaré. Un piso se construye para satisfacer una necesidad: para que viva una familia. Hasta aquí todo normal. Pero cuando los pisos se empiezan a construir no para satisfacer esa necesidad, sino para comprarlos y después venderlos a un precio superior y cuanto más alto mejor, se está desnaturalizando la funcion de los pisos. Ya no sirven para satisfacer una necesidad de vivienda sino para sacar de ellos el mayor beneficio posible. […]

  12. Como siempre suele ocurrir, la realidad contrasta los datos. A la luz de los datos que facilita el Prof. Ariño, podemos deducir que en un entorno fuertemente bajista de precios, quien tiene dinero para comprar (¿Hay alguien ahí?), esperará hasta que haya un suelo, aunque sea aparente y, quien tiene piso para vender, si no necesita el dinero, con la minusvalía que tiene esperará a mejores momentos salvo que necesite realmente vender el piso, por lo que aceptará ofertas a la baja y, en definitiva, ayudará a acelerar la caída del precio aún más. En definitiva, solo hay que salir ahí fuera para corroborar los datos aquí expuesto s y contrastar que todo indica que seguirá bajando y seguirá siendo difícil vender un piso, al menos durante los próximos meses.
    Gracias Miguel Ángel.

  13. Usually I don’t learn article on blogs, however I would like to say that this write-up very pressured me to check out and do so! Your writing taste has been surprised me. Thank you, quite great post.

  14. Excelente artículo Miguel pero según nuestros datos el precio de la vivienda usada ha descendido de media un 35% desde el año 2008, solo durante este año, uno de los mas duros, lo ha hecho un 8,5% y esperamos que para el año que viene el precio siga descendiendo, quiza sea un descenso mas moderado pero nuestras previsiones así lo preveen, hasta cuando van a bajar los precios, este es un dato dificil de predecir, quizá para el 2015 los precios toquen fondo pero lo que está claro es que hasta que el stock de vivienda no disminuya y el crédito hipotecario no fluya normalmente la oferta inmobiliaria seguirá superando ampliamente a la demanda.

    • Cristina, tienes razón. En este momento yo estoy un poco perplejo. La existencia del stock de viviendas que hay dice que los precios tienen que bajar. pero los datos que tenemos de los últimos meses, es que los precios están empezando a estabilizarse. Yo tengo que esperar algunos meses más para decantarme por una cosa u otra.
      Muchas gracias,
      Miguel Angel

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