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Los precios de los pisos (II)

pisosDescribía hace un par de semanas la evolución de los precios de los pisos en España. Hasta el año 2007 los precios crecían a un ritmo desbocado. A partir de entonces los precios se están desplomando. ¿Qué ha pasado? A mi juicio el mercado inmobiliario perdió el norte. Me explicaré. Un piso se construye para satisfacer una necesidad: para que viva una familia. Hasta aquí todo normal. Pero cuando los pisos se empiezan a construir no para satisfacer esa necesidad, sino para comprarlos y después venderlos a un precio superior y cuanto más alto mejor, se está desnaturalizando la funcion de los pisos. Ya no sirven para satisfacer una necesidad de vivienda sino para sacar de ellos el mayor beneficio posible.

La finalidad de la empresa es ofrecer un producto o servicio que satisfaga una necesidad y nunca el maximizar beneficios. Y cuando la maximización de los beneficios se pone como finalidad de la empresa todo acaba malLo decía en mensajes de hace un año y lo he estado explicando desde hace más de 20 años en mis clases en el IESE.

Los  precios eran desorbitados, pero los inversores-especuladores seguían comprando pisos para venderlos en poco tiempo a un precio muy superior. Las constructoras se lanzaban a hacer promociones de viviendas. Los bancos muy gustosos -su negocio es (era) prestar dinero-  financiaban a las constructoras y concedían hipotecas desorbitadas a los particulares. A los matrimonios jóvenes les resultaba casi imposible acceder a una vivienda.

Hasta que al final los precios empezaron a bajar, los inversores dejaron de comprar. Las constructoras endeudadas hasta las cejas. Los bancos sin recuperar sus préstamos. Los particulares ahogados sin poder devolver las hipotecas y … así llegamos a donde hemos llegados. Un desastre.

Por lo menos ahora los pisos empiezan a tener unos precios asequibles y los jóvenes pueden empezar a pensar en comprar. Pero los que compraron hace 5 años para vivir, pagaron entre un 30% y un 50% más de lo que tenían que haber pagado.  Si no se hubiera metido tanto especulador en este mercado, si los bancos y las constructoras hubieran hecho bien su trabajo los pisos nunca hubieran tenido el precio que llegaron a tener.

Miguel Angel, ¿Seguirán bajando los pisos? Sin lugar a dudas sí. Mientras haya en España casi un millón de pisos vacíos y mientras haya pisos que comparten dos familias, los precios seguirán bajando. Y por mucho tiempo porque el mercado inmobiliario se ajusta muy lentamente. La bolsa sube y baja continuamente, porque la decisión de comprar o vender una acción se toma en segundos, pero la decisión de comprar un piso tarda muchos meses en tomarse, por lo que sus precios evolucionan muy lentamente. Por tanto los precios seguirán bajando durante bastante tiempo. Ya avisaré cuando los precios empiecen a estabilizarse.

Hasta el jueves que viene. Os dejo un video de unas jornadas bastante originales que se organizan en el IESE el 12 y 13 de julio.

  1. Santiago
    junio 21, 2012 en 8:39 am

    Hola Miguel,

    En la fijación de los precios influye tanto la oferta como la demanda. No creo que el enorme exceso de oferta haya sido absorbido por muy pocos “inversores-especuladores” (no conozco ningún inversor que invierta para perder dinero).

    Respecto al millón de pisos por vender te aseguro que la mitad nunca se venderán a un usuario final (conozco bastante bien el tipo de producto que se ha promovido y las ubicaciones).

    Estoy de acuerdo con la conclusión pero creo que hay factores que son más decisivos en la evolución futura del precio que es stock actual. Por ejemplo:

    - % de financiación sobre el valor del piso que ofrecerá la banca
    - perspectivas profesionales del español medio (en ningún caso 40 años de hipoteca como si se fuera a tener trabajo durante ese periodo a ciencia cierta)
    - tasa de paro estructural en España
    - ruptura de una cultura de la propiedad absurda!!!

    Un saludo,
    Santiago

    • junio 21, 2012 en 12:09 pm

      Santiago, gracias por tu intervención, por supuesto que hay muchos factores que harán que los precios de los pisos sigan bajando.
      Respecto a tu primer párrafo, lo que ha pasado es precisamente que los inversores-especuladores se han retirado en cuanto la burbuja se ha pinchado porque como bien dices -y es de sentido común- nadie invierte para perder dinero. Y ha sido ese invertir cuando los precios subían lo que generó la burbuja y el subsiguiente derrumbamiento.
      Muchas gracias,
      Miguel Angel

  2. irene
    junio 21, 2012 en 9:16 am

    Hola Miguel Angel,
    Cierto que la especulación ha sido “EL VENENO” del sector. Culpables? todos, desde los organismos reguladores que han mirado “a otra parte” hasta el ansia recaudatoria de los ayuntamientos, pasando por los bancos y terminando en nosotros ciudadanitos “de a pie”.

    La especulación con el valor suelo creo que está en el inicio y considero abominable.

    Al margen de esto, no olvidemos que para los españoles la compra de vivienda es una manera de ahorrar. Nuestro amigo Santiago habla de la “cultura de la propiedad absurda”, pero ¿quién piensa que dentro de xx años podrá pagar un alquiler y además vivir con la pensión que tendremos?… al menos el gasto del alquiler estará resuelto y tendremos algún patrimonio ….

    Saludos. Irene

    • junio 21, 2012 en 12:27 pm

      Gracias Irene MBA’91. Culpables todos como bien dices, pero unos tenían mayor responsabilidad que otros. y las victimas la pobre gente que no ha podido acceder a pisos, o que lo hizo a costa de unos ficticios precios desorbitados. Las familias que querían un piso para la “Sofisticada, rara y estúpida” razón de vivir él.
      Gracias Irene. Desde que acabaste el master no hemos tenido ocasión de vernos.
      Saludos,
      Miguel Angel

  3. Joaquín Jiménez
    junio 21, 2012 en 10:08 am

    Durante unos años casi me cogió complejo de “abuelo cebolleta”… No había quien colocara una toalla en la playa de la cantidad de apartamentos que se construian y vendían… Tenía un comercial jr que con un crédito hipotecario se compró piso, muebles, cambió de coche, boda (+200 invitados a “pan y cuchillo” un fin de semana en Salamanca), viaje de novios a la Polinesia…

    El problema no ha sido la cultura de la propiedad, si no la codicia de muchos. Eso sí, la fiesta a pagarla entre todos (o casi).

    • junio 21, 2012 en 12:40 pm

      Joaquin, en un comentario de más abajo de Luis habla del “dinero fácil” que hubo durante la década pasada. Tú lo que haces es poner un ejemplo de cómo se ha vivido con ese dinero fácil, pero claro, ahora….hay que pagarlo.
      gracias por seguir participando en el blog,
      Miguel Angel

  4. junio 21, 2012 en 10:40 am

    Hola Miguel Angel :

    Interesante post, como de costumbre.!
    Yo respecto a este tema tengo una opinión un poco particular. Es evidente que los precios de los pisos llegaron a unos valores “ficticios” por altos. Ahora con los excesos de los promotores auspiciados por sus socios banqueros, se quiere fijar unos precios “ficticios” pero en ese caso a la baja.
    Los precios de los pisos procedentes de activos bancarios no deberían de “contaminar” la generalidad del sector. Son pisos que si finalmente salen a un precio ajustado es gracias a la ayuda a la banca y a un dinero público, Cuando yo compre mi casa, no tuve ninguna ayuda pública. Es evidente que en un momento ganaba y ahora quizás pierda, pero no me parece lógico tener que “competir” , en caso de oferta, con un mercado “subvencionado”.
    Por otro lado me parece genial que exista vivienda a precios muy asequibles y que la gente joven tenga acceso a ella.
    Desde mi punto de vista se podría hacer que esta opinión que parece contradictoria, convergiera en un punto que la viabilizara. Y cuál es este punto ? Creo que los activos-viviendas- procedentes de banca que salen a bajo precio gracias a las ayudas de dinero poúblico tendrían que tener una calificación asimilada a VPO y con unos condicionantes, en cuanto al momento de la venta etc, que las diferenciara del mercado totalmente libre. De este modo, hay oferta a buen precio pero no se contamina el producto “libre”

    • junio 21, 2012 en 12:14 pm

      Tienes toda la razón. Toda esa especulación lo que ha hecho que mucha gente tuviera que comprarse pisos a precios desorbitados y que ahora sus pisos valgan menos que la hipoteca que tienen pendiente de pagar. Un desastre total. Así nos está yendo, por culpa de buscar el máximo beneficio económico a toda costa.
      gracias ¿Gonzalo?
      Miguel Angel

  5. Anónimo
    junio 21, 2012 en 10:45 am

    Totalmente de acuerdo, todo parte de una falsa idea que tiene el español medio que piensa que la mejor forma, “más segura”, de ahorrar es comprando inmuebles y a pesar de lo que está pasando aún hay gente que pienso así. Se podría dedicar algún tiempo a discutir de dónde viene dicha idea pero ahora no merece la pena, lo que está claro es que cajas, promotores y políticos se han aprovechado, cegados por la codicia nunca se pararon a pensar en las consecuencias.

    • junio 21, 2012 en 12:30 pm

      Anónimo, a mi me parece que el querer tener un piso en propiedad para vivir, es algo legítimo. Cosa distinta el acumular pisos para venderlos a un precio mayor. Eso, aunque es legítimo, ya es desnaturalizar la funcón de los pisos y nos ha llevado a donde nos ha llevado. La pelota especulativa a ido demasiado lejos y ahora…. 25% de paro.
      Gracias,
      Miguel Angel

  6. junio 21, 2012 en 11:08 am

    Para explicar una burbuja en un activo de estas proporciones no hay que buscar una única causa. Los especuladores iniciaron el proceso, pero es necesario que la masa social entre en el mercado para hinchar los precios a estos niveles. Se implantan unos cuantos mantras como “alquilar es tirar el dinero” y “los pisos nunca bajan” y ya tienes a todo el mundo tomando decisiones incorrectas.

    Es interesante también plantearse porque los precios no están bajando al ritmo de otros mercados con burbuja inmobiliaria. Seguro que los bancos tienen mucho que ver al intentar tapar sus vergüenzas, pero creo que la aversión a la perdida del ciudadano medio también tiene su parte de culpa.

    • junio 21, 2012 en 12:32 pm

      Muy acertado Gorka, la burbuja necesariamente ha tenido múltiples y complejas causas. Y el porque bajan los precios a un ritmo tan lento bien puede ser por las razones que apuntas.
      Muchas gracias,
      Miguel Angel

  7. José
    junio 21, 2012 en 11:17 am

    La FUNCION de los cuchillos es cortar, pero ¿quién evita que se empleen para clavárselos al prójimo?
    Es lícito tanto para particulares como para empresas, querer maximizar sus beneficios, legalmente por supesto. Y ello incluye la especulación, siendo consciente de los riesgos que se corren. Unos eligen especular con el oro, otros con las materias primas, y otros con los bienes raices.

    • junio 21, 2012 en 12:23 pm

      José, por supuesto que cada uno es libre de intentar maximizar beneficios, pero si al hacerlo las cosas le salen mal, que no me haga pagar a mi y al resto de la población sus desaguisados, que es lo que nos está pasando ahora..
      La función de los cuchillos es cortar, y si alguien los utiliza para atracarme, a ese hay que encarcelarlo. para que no haga daño. Del mismo modo si alguien utiliza la empresa no para su función de ofrecer un producto o servicio que satisfaga una necesidad, sino para producir una debacle económica, a ese también hay que impedirle sus desaguisados.

      José mira los links que he puesto en el mensaje que hacen referencia a la maximización de beneficios. Desde el punto de vista lógico la maximización de beneficios es un objetivo contradictorio,pues el intentar maximizar los beneficios se destruyen las condiciones que posibilitan esa maximzación (lo razono en mensajes de hace una año) Y esta lógica se ve confirmada por la práctica. Han sido los intentos de maximizar beneficios lo que ha llevado a las compañías a la situación actual. Lo cual a mi no me parecería mal si las consecuencias las sufrieran solo los responsables de esas compañías. El problema es que las consecuencias las estamos sufriendo todos. Se han utilizado los cuchillso para clavarlos al prójimo.
      José, tu comentario me ha inspirado.
      Saludos y gracias,
      Miguel Angel

  8. Luis Miravitlles
    junio 21, 2012 en 11:58 am

    Creo que el diagnóstico de lo que ha pasado es claro y, como casi todos, pienso que va a seguir bajando los precios y más de lo que algunos piensan. Al millon de pisos en stock hay que añadirle, además, el medio millon que está a medio construir y que un día u otro saldrá al mercado. Como algunos ya han comentado, creo que una burbuja de este calibre no se crea con cuatro especuladores. Es necesario que una gran masa de “actores”, seguramente atraida por el “dinero fácil” intervengan en el mercado. Y para mi ese es el verdadero problema que está lejos de estar solucionado. La “cultura” que más me preocupa no es la de del exceso de propensión a la compra de viviendas, sino la del “dinero fácil”. La falta de una cultura que relacione el ganar dinero con la realización de una actividad que aporte algún valor al mercado. Nuestro problema más importante no es la falta de dinero, al fin y al cabo si alguién se “arruinó” comprando un piso, quiere decir que otro se forró vendiéndolo. El problema es que quien tiene el dinero está acostumbrado a altas rentabilidades, a corto plazo y con muy poco riesgo y ahora está parado porque no encuentra este tipo opciones.

    • junio 21, 2012 en 12:37 pm

      También tú muy acertado Luis, Muy interesante tu observación de una actividad empresarial “que relacione el ganar dinero con la realización de una actividad que aporte algún valor”. El millón de pisos de exceso que se construyeron en España eran innecesarios y no aportaban ningún valor. Ahora 5 millones de parados. Si se hubiera empleado a los obreros de la construcción en algo que hubiera tenido valor no se habría destruido tanto empleo.
      Gracias,
      Miguel Angel

  9. irene
    junio 21, 2012 en 3:12 pm

    Bueno, pues convirtamos el problema en oportunidad….. busquemos soluciones:
    1. Podemos ser el geriatrico de Europa. Convirtamos pisos en apartamentos amigables, con cierto confort y ofrezcamoslos a un coste razonable en alquiler perpetuo a jubilados Alemanes ó Nórdicos.
    2. Comercialicemos multipropiedad con pisos en la costa para extranjeros de poder adquisitivo medio-alto
    3. Unamos el sector inmobiliario con el turístico-cultural de cierto nivel
    4. Se me ocurren más , pero tengo que marcharme,,,,,
    En definitiva, que estupendo los diagnósticos, pero nos estamos convirtiendo en un país de llorones pobres… y eso sí tiene remedio, pongámonos manos a la obra y exijamos a nuestros políticos que hagan lo mismo.

    Bueno, es una opinión.

    • junio 21, 2012 en 6:23 pm

      Irene, unas aportaciones muy interesantes. En vez de quejarnos -quees lo que hago yo en mi mensaje- busquemos soluciones. Las que propones son puntos de partida, ahora ánimo los empresarios y los responsables de configurar el entorno económico: que faciliten la puesta en marcha de tus propuestas.
      Gracias,
      Miguel Angel

  10. Mar
    junio 21, 2012 en 7:44 pm

    Gracias Miguel, por este post tan interesante.
    He leído vuestros comentarios y me gustaría indicar a colación del de Luis, que una accion legal no implica necesariamente que sea ética y viceversa. La especulación por legal que sea, reservándome mis dudas sobre que toda la actividad inmobiliaria además se haya hecho de acuerdo a la ley, no me parece responsable, porque ni es sostenible, y como hemos visto además las empresas no han sido consecuentes, se declaran en quiebra y listo!! Si la especulación implica acometer tal sarta de barbaridades que no desarrollan mas que el ego empresarial, es para cuestionar la ley y los planes desarrollo de un país.
    Por ultimo, concuerdo con Irene en que es momento de buscar soluciones y en ello estoy con un emprendimiento social de alojamiento.
    Muchas gracias
    Mar

    • junio 22, 2012 en 8:15 am

      Mar, estoy totalmente de acuerdo con lo que dices. Muchas gracias,
      Miguel Angel

  11. Ignacio Rguez-Viña
    junio 21, 2012 en 11:31 pm

    Hola Miguel. Hacía un tiempo que no comentaba por aquí. Me uno de nuevo! Me parece muy interesante el comentario sobre por qué el ajuste del precio de los pisos es tan lento. Crees que también se puede deber a que a los bancos y a la gente le cuesta asumir la pérdida y “se guardan” los pisos pensando que volverán épocas doradas? Si fuera así, correríamos el riesgo de volver a precios desorbitados en cuatro o cinco años.

    Un saludo

    • junio 22, 2012 en 8:17 am

      Pues sí, no se venden pisos primero porque no hay demanda y después porque ante la falta de demanda habría que vender a precios muy bajos y eso no nos gusta por lo que dices que cuesta “asumir las pérdidas”. Por eso la bajada de precios es lenta, pero la realidad es que seguirán bajando por mucho tiempo, aunque lentamente hasta que adquieran el precio razonable.
      gracias por volver al blog,
      Miguel Angel

  12. José Luis
    junio 25, 2012 en 11:29 am

    Aunque a estas alturas en los anteriores comentarios ya se ha dicho todo o casi todo sobre el tema, muy bien dicho por cierto, no me resisto a incorporar el link al articulo de Levante-emv titulado “Así se gesto la ruina”, en el que se hace referencia al informe emitido por los inspectores del Banco de España en mayo de 2006…
    http://www.levante-emv.com/economia/2012/06/25/gesto-ruina/915602.html?utm_medium=rss
    ¿Pondremos más atención en el futuro a mensajes como el que nos ocupa?

    • junio 26, 2012 en 11:35 am

      José Luis, interesante el artículo que nos muestras. Muchas gracias,
      MIguel Angel

  13. Juan Carlos Huamaní Diaz
    septiembre 7, 2012 en 1:52 am

    Miguel Angel, tienes alguna infirmación como esta el tema de los precios de las viviendas en Latinoamerica?. Saludos desde el Perú.

    • septiembre 10, 2012 en 11:15 am

      Pues no, no tengo información sobre los precios fuera de España.
      Los siento Juan Carlos, y saludos,
      Miguel Angel

    • junio 26, 2013 en 8:20 pm

      I have noticed that over the coruse of building a relationship with real estate owners, you’ll be able to come to understand that, in most real estate exchange, a commission is paid. Finally, FSBO sellers will not save the commission. Rather, they try to win the commission through doing a great agent’s task. In accomplishing this, they invest their money along with time to carry out, as best they’re able to, the assignments of an real estate agent. Those duties include revealing the home by means of marketing, presenting the home to all buyers, constructing a sense of buyer urgency in order to trigger an offer, arranging home inspections, handling qualification investigations with the bank, supervising repairs, and facilitating the closing of the deal.

    • agosto 31, 2013 en 12:27 am

      I was really confused, and this answered all my questions.

    • agosto 31, 2013 en 10:58 pm

      I totally reatle! I can barely look at the sun you drew, it’s so accurate… I have Summer SAD (seasonal affective disorder in the summertime) and I posted a link to this on my blog (I hope you don’t mind). It’s so hard to feel creative when the heat is sapping your brain away! Even when your brain is zapped you are still creating something meaningful to others :-)

  14. Miguel Fiol Piquero
    junio 26, 2013 en 3:00 pm

    Hola Miguel:

    Sólo un comentario por la parte profesional que me toca: creo que es más realista hablar de “los bancos y las promotoras” que de “los bancos y las constructoras”. Salvo las grandes, que han hecho de compradores de suelo, de promotores y de constructores a la vez, el resto del atomizado sector de las constructoras apenas ha influido en la formación del precio final de la vivienda, e incluso han visto como en su sector no se disfrutaba de las cifras de crecimiento ni de beneficios que por entonces apuntaban las inmobiliarias y las promotoras.

    De todos modos, creo que esta burbuja es más una reacción de la codicia humana por invertir en lo que no necesitaba, y que aquí tanta culpa ha tenido el que ha promovido para vender como el que ha comprado para invertir. Si uno no quiere, dos no riñen. Hay un libro fantástico de John Grisman titulado “El rey de los pleitos” que describe maravillosamente la insaciable codicia humana, y el final al que siempre se ve abocada por su falta de sostenibilidad.

    Un abrazo.

    • junio 27, 2013 en 12:28 pm

      Muchas gracia Miguel por la puntualización inicial y por el comentario en el segundo párrafo.
      Saludos,
      Miguel Angel

  1. julio 15, 2014 en 9:44 am

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